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2013年2月18日 (月)

借り換えの条件

 借り換え効果のシュミレーションした結果、かかった借り換え費用以上の効果があったとしても、借り換えできるとは限りません。
 借り換えとは、「新しく別のローンを組んで、今のローンを返す」ことなので、今のローンを組んだ時のように、ローンのための審査に合格する必要があります。

 審査内容の内、勤続年数や年齢など様々な項目がありますが、一番注意しなければならないのは、返済負担率です。
 返済負担率とは、毎年のローン返済額が年収に占める割合のことです。この返済負担率は、分母となるローン債務者の年収と、分子に影響を与えるローンの借入期間と残高・審査用の貸出金利に影響を受けます。

 返済負担率は、ローンを長く組めばその分毎月の返済額自体は負担が軽くなるため、返済負担率は下がります。しかし、原則として借入期間は今のローンの残存期間を引き継ぐため、仮に20年ローンが残っている人は、借り換えで25年のローンを組むことは難しいく20年ローンで審査されます。

 審査金利が低ければ、その分返済額が減るので返済負担率も軽くなります。しかし、この審査金利は、各金融機関によって、
1.経験として固定の審査金利がある金融機関(4%前後)
2.その金融機関の最長最高金利を審査金利にする金融機関
3.実際に借り入れるローンの金利、そのままを使う金融機関
 があります。この内、3番が最も金利が低いのですが、インフレが懸念される時の借り換えとしては、固定期間の短いものから長いローンに借り換えます。そして固定期間の短いものより、固定期間の長いものの方が金利は高くなります。
 すると3番の場合、年収など何も条件が変わってないのに、固定期間を長くしただけで返済負担率は上がりますので、当初のローンを負担率一杯に借り入れた方は借り換えができなくなります。

 また、今のローンを借り入れた当初は、教育ローンやカーローンなどが無かったのに、今は他のローンを組んでいる場合、毎年の返済額に住宅ローン以外のローン返済額も加算されますので、返済負担率オーバーになる可能性があります。

 雑誌などで借り換えや繰り上げ返済がよく取り上げられますが、論理は正しくとも実行できるかどうか条件がございますので、これからローンを組まれる方は、決して無理なローンを組まないでください。めい一杯のローンを組むと、繰り上げ返済や借り換えは机上の空論になります。

2013年1月31日 (木)

借り換えの際の注意点(1)

 借り換えを行う際に注意する点が2つあります。ひとつは、借り換えをして効果があるのか?という点。二つ目は、借り換えできるのか?という点です。
 まずは、借り換えをして効果があるのか?についてお話しさせていただきます。

 借り換えの目的は3つに分けることができます。「総返済額を抑えるための借り換え」と「今現在の返済額を抑えるための借り換え」と「金利変動リスクを抑えるための借り換え」です。
 先の二つは、金利の低いものに借り換える方法なので、今回はインフレ懸念から金利上昇時の対策である「金利変動リスクを抑える借り換え」についてお話しさせていただきます。
 これらは、必ずどれか1つの効果が得られるわけではなく、複数の効果が得られるケースもあります。
 借り換えを考える際に肝に銘じておいてほしいのは、通常は、固定期間が短いローンほど金利が低く、固定期間が長いものほど金利は高くなると言うことです。

 金利変動リスクを抑えるための借り換えは、金利が低い内に長期の金利で固定してしまうと言うことなので、ローンを組んだ時期によっては、今現在のローン金利よりも高くなるため、「金利の上がり具合によっては借り換えしない方がよかった」と言うこともあります。
たとえば、同じ10年固定金利のローンを組んでいた人でも、2007年8月ごろにローンを組んだ人は2.3%前後の金利で借り入れているため、ここで15年固定金利2.4%に借り換えしても今より1%金利水準が上がれば効果を得られます。
 しかし、最近10年固定ローンを組んだ方は1.5%の金利で借り入れているため、今より金利水準が1%上がった程度では、何もしなかった方がましとなります。

 また、借り換えには抵当権の設定末梢費用や司法書士報酬、契約書の印紙税が絶対に必要です。それに加え金融機関によっては、事務手数料・保証料・今のローンを一括返済するための手数料がかかります。
 借り換えの効果は、借り入れ残高と残りの借入期間、そして借り換え先との金利差によって変わってきます。それぞれの程度の総合の結果、借り換え効果よりもかかった経費の方が高い場合もございます。
 一般的に目安として、10年以上500万円以上1%以上と言われますが、項目のどれかが突出していれば他の項目が基準以下でも効果はでる場合もあります。

 ですから、借り換えをする際には必ず、費用を上回る効果が得られるか?、どの程度の金利上昇で効果が得られるのか?、どの程度の金利上昇までなら支払っていけるのか?をシュミレーションする必要があります。

次回は 借り換えできるのか? について

 

 

2013年1月14日 (月)

住宅ローンの金利は2種類

 乱暴な言い方ですが、住宅ローンの金利は2種類しかありません。それは短期金利(変動金利)と長期金利(固定期間選択型金利・全期固定金利)です。
 短期金利と長期金利は、その金利水準の決定方法が異なります。ですから金利の決定方法という括りで考えると2種類に分けることができます。

 固定金利の住宅ローンは、その金利水準を決定する際、10年国債の利回りを基にしています。日本で1番信用の高い日本国が借りるローンの金利を基準に、国よりも信用の低い個人は、さらに数パーセント上乗せした金利でローンを借りるのです。
 この10年国債の利回りは、市場の売買の結果で毎日変わります。そして市場は今現在の景気ではなく、将来の景気を予測して取引されるため、固定金利の住宅ローンは、景気予測が良ければ上がり、景気予測悪ければ下がります。

 一方、変動金利は、短期プライムレートの金利をもとに決定されます。短期プライムレートとは、優良企業に短期で貸し出す際の最優遇レートです。
 この短期プライムレートは、日本銀行の短期金利の誘導目標にほぼ連動するため、変動金利は日銀の短期金利の誘導目標に連動すると言えます。
 そして、日銀の金融政策は、実体経済の景気によって決まります。決して「3年後に景気が良くなるから、ゼロ金利を解除しよう」とはしません。

 つまり固定金利は景気の未来予測に、変動金利は実際の景気によって決まるので、「変動金利が上がったから、固定金利ローンに借り換えしよう。」と思っても、その時にはすでに固定金利は十分上がってしまっているのです。

 今後インフレになりそうな局面では「だから早めに固定金利に借り換えましょう。」というアドバイスが雑誌などの記事で頻繁にみられます。
 しかし、予測はあくまで予測のため「、今後景気は良くなるだろうと思っていても実際の景気は良くならなかった」という場合、変動金利は全く変わらないため、借り換えせずにそのままにしておいた方がいい場合もあります。

 結局は、誰も予測が当たるかどうかは判らないので、FPや金融機関は判断材料を与える事はできても、実際に借り換えするかどうかの判断は皆様が自己責任で行うしかないのです。

 あえて言わせてもらえば「、損得」で判断するのではなく「、もし金利が上がったら返せるかどうか」、「何パーセントまでの上昇なら返せるか」で判断することをお勧めします。
 この基準であれば、「2%上がったら返せないから、今のうちに借り換えする」あるいは「2%上がっても何とか返せるからしばらく様子を見て本当に短期金利が上がるか判断する」という対策が取れます。

次回は 実際に借り換えをする際の注意点について
 

 
 

2012年12月18日 (火)

自民党圧勝がもたらすもの

 先の衆院議員選挙で自民党が圧勝しましたが、これにより我々の生活にどう影響するのでしょうか?
 市場では、金融緩和が進むとの見方から、株価は上がり、為替は円安に動きました。選挙公約で「名目3%以上の経済成長と明確な物価目標2%」を掲げ、そのためには日銀法改正をも視野に入れるという積極性が高評価を得たようです。

 ここで注意したいのは「物価上昇率2%目標」です。これは「デフレを脱却し、インフレ経済にする。」という事です。
 つまり、長いデフレ経済下で身についた考え方ではなく、インフレ経済下に対応した意識変革が求められるという事です。
そして物価上昇率は、そのままの数字が確実にローン金利に上乗せされます。ですからインフレ経済下では住宅ローンを変動金利、固定期間選択型で借りている方は、特に注意が必要です。

 例えば、今までは物価が下がっていたので100円の物が翌年には99円になっていたので、1年間お金をほとんど利子なく預けていても、預けたお金の価値は1円増えました。
 しかし、これからは「1年で100円の物が102円になってしまう世の中にする」と言っているので、預金の利子は2円以上必要になります。
 これと同じで今まで年利1%でお金を貸していた人たちは、物価上昇率の2%を上乗せした3%でお金を貸さないと、今と同じだけの利益が出ません。ですから物価上昇率は、上がった分だけローン金利に反映されます。

 ですから、今後は物価の上昇率や金利の上昇率に注意しなければなりません。ちなみに10年国債の金利は、選挙前の金曜と、選挙後の月曜を比較すると、現物も先物も年利0.005%上昇していました。
 いきなり金利が2%上がるものではありませんが、政権が本格的に発足し、政策が打ち出されたら、ローン金利にどう影響するのか、自分なりに考えてみてください。

 次回よりインフレ下の住宅ローンついてお話します。

 

2009年10月19日 (月)

意外とあてにならない借り換え

最近ある相談者から、自分の周りの方が「固定金利終了後の優遇金利より、借入当初の優遇金利の方が金利が低いので、その差を狙って借り換えする。」と言う方法を考えていて、そのような方が結構いるらしいと、伺いました。しかしこの方法はあまりお勧め出来ません。

まず第一に、その借入時優遇金利は、将来にわったて継続する優遇なのか?借り替えた場合、ローン以外に掛かる経費、事務手数料・保証料・登記費用などは計算に入れているか?固定期間終了後と初回優遇金利との金利差0.7%をその経費は上回らないか?などがまずあります。

第二に借り換えは全く新たなローンを組むので当然審査があり、その時、例えば給与は下がっていないか、独立開業していないか、繰上返済期間短縮型をしすぎて、借りられる期間が短くなり、返済負担率でひっかからないか?など融資を受けることが出来るか?そして、優遇を受けるための条件をクリアできるのか?を考えなければなりません。

今回相談者の借り換えのシュミレーションを行ってみると、10年後に金利が1%上昇した場合、借り換えに必要な経費で現在のローンを繰上返済したとして、借り換えをした方が9万円ほどお得になる結果となりました。また、現在ローンの金融機関は、家を購入時の業者の紹介があって優遇を受けられますが、借り換え時は当然業者の紹介がないため優遇が受けられなくなります。ですから「借り換えすれば良いや」と安易に考えない方が良いです。

最近旧公庫のゆとりローンの金利が上がりローンでお悩みの方が多く、借り換えを実行すると言う方法がマスコミで紹介されていますが、この場合は金利差2%以上あるので効果があるわけで、0.7%の金利差では本当に効果があるのかは趣味レーションしてみないとわかりません。借り換えをご検討の方はご注意を。

2007年12月21日 (金)

住宅ローン控除の救済措置

所得税と住民税の財源移譲により、所得税額が下がり住宅ローン控除限度額まで控除できない方が増えます。これはそもそも住民税に住宅ローン控除が無いからで救済措置が敷かれています。

まず、平成19・20年に入居される方は、従来通り10年間控除を受けるか、控除率を下げて15年間控除を受けるかを選択します。住宅ローン控除は税額控除となるため、控除額が算出納税額を上回る方は控除しきれない分が出るため控除率を下げて15年間控除を受けた方が良いでしょう。また、繰上げ返済を予定されている方は、シュミレーションによりどちらが効率的に控除を受けられるか試算する必要があります。

平成11年~18年に入居された方は平成20年2月18日から3月17日までに平成20年1月1日現在お住まいの市区町村に申告をすると、税源移譲前の控除額と移譲後の控除額の差額を住民税所得割から控除を受けられます。差額の出ない方は受けられません。

注意点として、源泉徴収票が必要となるため、捨てずに取って置いてください。また、所得税と違いこちらの手続きは毎年しなければなりません。

必要書類等、詳しくはお住まいの市区町村役場の住民税を管轄している部署か、総務省のホームページでご確認ください。

師走の忙しい中ですが、くれぐれも源泉徴収票の保管をしっかりと。

2007年8月21日 (火)

住宅ローンアドバイザー

財団法人・住宅金融普及協会の住宅ローンアドバイザーに合格しました。

FP資格(2級・AFP以上)を持っていて、研修をしっかり聞いていれば試験自体は割りと簡単でした。

但し、実務的な問題はかなり勉強になり、ローン返済の期間延長は実務的には難しく、また一般的に借り換え時のローン期間は元契約の期間の範囲内となるという事は今回知りました。

つまり繰上げ返済(期間短縮型)を効果が大きいからといって安易に行うと、返済負担が大きくなった時(ライフプラン上の収入減・支出増)、返済期間を延長すると言う事は実質不可能に近いということです。

失敗しないためにはしっかりしたライフプラン(生涯設計)とファイナンシャルプラン(資金資産計画)に基づいてアドバイスを受けるようにしましょう。

2006年10月28日 (土)

住宅ローンのリスク

住宅ローンを組んだ場合、全期固定以外のローンで最大のリスクは金利上昇である。なぜなら死亡やそれに準ずる病気の場合は団信などの保険、入院した場合の予定外支出や収入確保は個人の医療保険でリスクを転嫁できるが金利上昇で月々の返済額が上がった場合、対策は自己負担しかないからである。

対策としては最初から教育費などの将来の支出に備えた貯金.投資以外で1万円くらい余裕を持ってローンを組む。10年固定の場合、金利上昇時に120万の資金で繰上げ返済返済額軽減型(ほとんどが繰上げ返済は100万円からでないと出来ない)により返済額を揃える。この繰り返しで最後は一括返済、金利が据え置きか下降していれば期間短縮型(効果はこちらのほうが大きい)を選択できるからです。

ローンの延長で月の負担を軽減する事も出来ますが延長期間に限界があるのと、総返済額は高くなります。

副業で収入自体を上げる方法もありますが労働時間の限界や、体を壊すなど、計画破綻の可能性が大きくなります。

神仏に金利が上がらないよう祈ると言う方法もありますが現実的ではないし、金利低下にあわせて自身の収入も減る可能性もあります。

長期固定のほうが短期固定より一般的(景気後退時は長期のほうが低いこともある)に金利は高いですが、割高金利分は金利上昇リスクの保険と思って長期固定にしたほうがいいでしょう。

資産を得たらそのつど、保護(保険).貯蓄(自己負担).そして投資(成長)のプランが必要です

また、月々いくら払えるかではなく、教育.老後など将来のライフプラン全体での返済可能額を決めることをお勧めします。