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2013年2月18日 (月)

借り換えの条件

 借り換え効果のシュミレーションした結果、かかった借り換え費用以上の効果があったとしても、借り換えできるとは限りません。
 借り換えとは、「新しく別のローンを組んで、今のローンを返す」ことなので、今のローンを組んだ時のように、ローンのための審査に合格する必要があります。

 審査内容の内、勤続年数や年齢など様々な項目がありますが、一番注意しなければならないのは、返済負担率です。
 返済負担率とは、毎年のローン返済額が年収に占める割合のことです。この返済負担率は、分母となるローン債務者の年収と、分子に影響を与えるローンの借入期間と残高・審査用の貸出金利に影響を受けます。

 返済負担率は、ローンを長く組めばその分毎月の返済額自体は負担が軽くなるため、返済負担率は下がります。しかし、原則として借入期間は今のローンの残存期間を引き継ぐため、仮に20年ローンが残っている人は、借り換えで25年のローンを組むことは難しいく20年ローンで審査されます。

 審査金利が低ければ、その分返済額が減るので返済負担率も軽くなります。しかし、この審査金利は、各金融機関によって、
1.経験として固定の審査金利がある金融機関(4%前後)
2.その金融機関の最長最高金利を審査金利にする金融機関
3.実際に借り入れるローンの金利、そのままを使う金融機関
 があります。この内、3番が最も金利が低いのですが、インフレが懸念される時の借り換えとしては、固定期間の短いものから長いローンに借り換えます。そして固定期間の短いものより、固定期間の長いものの方が金利は高くなります。
 すると3番の場合、年収など何も条件が変わってないのに、固定期間を長くしただけで返済負担率は上がりますので、当初のローンを負担率一杯に借り入れた方は借り換えができなくなります。

 また、今のローンを借り入れた当初は、教育ローンやカーローンなどが無かったのに、今は他のローンを組んでいる場合、毎年の返済額に住宅ローン以外のローン返済額も加算されますので、返済負担率オーバーになる可能性があります。

 雑誌などで借り換えや繰り上げ返済がよく取り上げられますが、論理は正しくとも実行できるかどうか条件がございますので、これからローンを組まれる方は、決して無理なローンを組まないでください。めい一杯のローンを組むと、繰り上げ返済や借り換えは机上の空論になります。

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