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2013年1月14日 (月)

住宅ローンの金利は2種類

 乱暴な言い方ですが、住宅ローンの金利は2種類しかありません。それは短期金利(変動金利)と長期金利(固定期間選択型金利・全期固定金利)です。
 短期金利と長期金利は、その金利水準の決定方法が異なります。ですから金利の決定方法という括りで考えると2種類に分けることができます。

 固定金利の住宅ローンは、その金利水準を決定する際、10年国債の利回りを基にしています。日本で1番信用の高い日本国が借りるローンの金利を基準に、国よりも信用の低い個人は、さらに数パーセント上乗せした金利でローンを借りるのです。
 この10年国債の利回りは、市場の売買の結果で毎日変わります。そして市場は今現在の景気ではなく、将来の景気を予測して取引されるため、固定金利の住宅ローンは、景気予測が良ければ上がり、景気予測悪ければ下がります。

 一方、変動金利は、短期プライムレートの金利をもとに決定されます。短期プライムレートとは、優良企業に短期で貸し出す際の最優遇レートです。
 この短期プライムレートは、日本銀行の短期金利の誘導目標にほぼ連動するため、変動金利は日銀の短期金利の誘導目標に連動すると言えます。
 そして、日銀の金融政策は、実体経済の景気によって決まります。決して「3年後に景気が良くなるから、ゼロ金利を解除しよう」とはしません。

 つまり固定金利は景気の未来予測に、変動金利は実際の景気によって決まるので、「変動金利が上がったから、固定金利ローンに借り換えしよう。」と思っても、その時にはすでに固定金利は十分上がってしまっているのです。

 今後インフレになりそうな局面では「だから早めに固定金利に借り換えましょう。」というアドバイスが雑誌などの記事で頻繁にみられます。
 しかし、予測はあくまで予測のため「、今後景気は良くなるだろうと思っていても実際の景気は良くならなかった」という場合、変動金利は全く変わらないため、借り換えせずにそのままにしておいた方がいい場合もあります。

 結局は、誰も予測が当たるかどうかは判らないので、FPや金融機関は判断材料を与える事はできても、実際に借り換えするかどうかの判断は皆様が自己責任で行うしかないのです。

 あえて言わせてもらえば「、損得」で判断するのではなく「、もし金利が上がったら返せるかどうか」、「何パーセントまでの上昇なら返せるか」で判断することをお勧めします。
 この基準であれば、「2%上がったら返せないから、今のうちに借り換えする」あるいは「2%上がっても何とか返せるからしばらく様子を見て本当に短期金利が上がるか判断する」という対策が取れます。

次回は 実際に借り換えをする際の注意点について
 

 
 

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