無料ブログはココログ

« 2012年12月 | トップページ | 2013年2月 »

2013年1月31日 (木)

借り換えの際の注意点(1)

 借り換えを行う際に注意する点が2つあります。ひとつは、借り換えをして効果があるのか?という点。二つ目は、借り換えできるのか?という点です。
 まずは、借り換えをして効果があるのか?についてお話しさせていただきます。

 借り換えの目的は3つに分けることができます。「総返済額を抑えるための借り換え」と「今現在の返済額を抑えるための借り換え」と「金利変動リスクを抑えるための借り換え」です。
 先の二つは、金利の低いものに借り換える方法なので、今回はインフレ懸念から金利上昇時の対策である「金利変動リスクを抑える借り換え」についてお話しさせていただきます。
 これらは、必ずどれか1つの効果が得られるわけではなく、複数の効果が得られるケースもあります。
 借り換えを考える際に肝に銘じておいてほしいのは、通常は、固定期間が短いローンほど金利が低く、固定期間が長いものほど金利は高くなると言うことです。

 金利変動リスクを抑えるための借り換えは、金利が低い内に長期の金利で固定してしまうと言うことなので、ローンを組んだ時期によっては、今現在のローン金利よりも高くなるため、「金利の上がり具合によっては借り換えしない方がよかった」と言うこともあります。
たとえば、同じ10年固定金利のローンを組んでいた人でも、2007年8月ごろにローンを組んだ人は2.3%前後の金利で借り入れているため、ここで15年固定金利2.4%に借り換えしても今より1%金利水準が上がれば効果を得られます。
 しかし、最近10年固定ローンを組んだ方は1.5%の金利で借り入れているため、今より金利水準が1%上がった程度では、何もしなかった方がましとなります。

 また、借り換えには抵当権の設定末梢費用や司法書士報酬、契約書の印紙税が絶対に必要です。それに加え金融機関によっては、事務手数料・保証料・今のローンを一括返済するための手数料がかかります。
 借り換えの効果は、借り入れ残高と残りの借入期間、そして借り換え先との金利差によって変わってきます。それぞれの程度の総合の結果、借り換え効果よりもかかった経費の方が高い場合もございます。
 一般的に目安として、10年以上500万円以上1%以上と言われますが、項目のどれかが突出していれば他の項目が基準以下でも効果はでる場合もあります。

 ですから、借り換えをする際には必ず、費用を上回る効果が得られるか?、どの程度の金利上昇で効果が得られるのか?、どの程度の金利上昇までなら支払っていけるのか?をシュミレーションする必要があります。

次回は 借り換えできるのか? について

 

 

2013年1月14日 (月)

住宅ローンの金利は2種類

 乱暴な言い方ですが、住宅ローンの金利は2種類しかありません。それは短期金利(変動金利)と長期金利(固定期間選択型金利・全期固定金利)です。
 短期金利と長期金利は、その金利水準の決定方法が異なります。ですから金利の決定方法という括りで考えると2種類に分けることができます。

 固定金利の住宅ローンは、その金利水準を決定する際、10年国債の利回りを基にしています。日本で1番信用の高い日本国が借りるローンの金利を基準に、国よりも信用の低い個人は、さらに数パーセント上乗せした金利でローンを借りるのです。
 この10年国債の利回りは、市場の売買の結果で毎日変わります。そして市場は今現在の景気ではなく、将来の景気を予測して取引されるため、固定金利の住宅ローンは、景気予測が良ければ上がり、景気予測悪ければ下がります。

 一方、変動金利は、短期プライムレートの金利をもとに決定されます。短期プライムレートとは、優良企業に短期で貸し出す際の最優遇レートです。
 この短期プライムレートは、日本銀行の短期金利の誘導目標にほぼ連動するため、変動金利は日銀の短期金利の誘導目標に連動すると言えます。
 そして、日銀の金融政策は、実体経済の景気によって決まります。決して「3年後に景気が良くなるから、ゼロ金利を解除しよう」とはしません。

 つまり固定金利は景気の未来予測に、変動金利は実際の景気によって決まるので、「変動金利が上がったから、固定金利ローンに借り換えしよう。」と思っても、その時にはすでに固定金利は十分上がってしまっているのです。

 今後インフレになりそうな局面では「だから早めに固定金利に借り換えましょう。」というアドバイスが雑誌などの記事で頻繁にみられます。
 しかし、予測はあくまで予測のため「、今後景気は良くなるだろうと思っていても実際の景気は良くならなかった」という場合、変動金利は全く変わらないため、借り換えせずにそのままにしておいた方がいい場合もあります。

 結局は、誰も予測が当たるかどうかは判らないので、FPや金融機関は判断材料を与える事はできても、実際に借り換えするかどうかの判断は皆様が自己責任で行うしかないのです。

 あえて言わせてもらえば「、損得」で判断するのではなく「、もし金利が上がったら返せるかどうか」、「何パーセントまでの上昇なら返せるか」で判断することをお勧めします。
 この基準であれば、「2%上がったら返せないから、今のうちに借り換えする」あるいは「2%上がっても何とか返せるからしばらく様子を見て本当に短期金利が上がるか判断する」という対策が取れます。

次回は 実際に借り換えをする際の注意点について
 

 
 

« 2012年12月 | トップページ | 2013年2月 »